Το πρώτο μέρος της έρευνας για το χαρτοφυλάκιο Pillar της Eurobank είναι διαθέσιμο εδώ.

Ως αφετηρία της έρευνάς μας χρησιμοποιήσαμε το ενημερωτικό έντυπο (προσπέκτους) της Ιρλανδικής εταιρείας Pillar Finance Designated Activity Company (DAC), ένα αρχείο 270 σελίδων σε .pdf φορμάτ που ανακαλύψαμε στην ιστοσελίδα της της Κεντρικής Τράπεζας της Ιρλανδίας. Πρόκειται για το μοναδικό έγγραφο που έχουμε εντοπίσει έως τώρα το οποίο να παρουσιάζει με τέτοια λεπτομέρεια τα χαρακτηριστικά του χαρτοφυλακίου και το δίκτυο των εταιρειών που το περιβάλλουν, καθώς και πολλές άλλες πληροφορίες που φωτίζουν τη λογική που διέπει η ύπαρξη τέτοιων πολύπλοκων διασυνοριακών δικτύων. 

Ωστόσο, από τις πρώτες κιόλας σελίδες του, όπου παρουσιάζεται η διαγραμματική επισκόπηση της συναλλαγής και των ταμειακών ροών που διατρέχουν το Pillar, συνειδητοποιήσαμε ότι αν έπρεπε να αποκωδικοποιήσουμε τον λαβύρινθο αυτόν, θα έπρεπε να δημιουργήσουμε δικές μας βάσεις δεδομένων, συνδυάζοντας πληροφορίες από διαφορετικές πηγές. 

Συνεχίσαμε με τα δεδομένα των πλειστηριαζόμενων ακινήτων του χαρτοφυλακίου που δημοσιεύονται στην ηλεκτρονική πλατφόρμα πλειστηριασμών eauction.gr. Για να αποκτήσουμε μια πιο ολοκληρωμένη εικόνα, τα διασταυρώσαμε με δημοσιεύματα του Τύπου, στοιχεία ιδιοκτησίας για τα ακίνητα από το Κτηματολόγιο, χρηματοοικονομικές καταστάσεις των εμπλεκόμενων εταιρειών από τα εθνικά εμπορικά μητρώα σε Ελλάδα, Ιρλανδία και Λουξεμβούργο και, τέλος, παίρνοντας συνεντεύξεις με τραπεζικές και πανεπιστημιακές πηγές. Σε όλες τις περιπτώσεις, δημιουργήσαμε δομημένα σύνολα δεδομένων σε .csv και .xlsx, έγγραφα .pdf και έγγραφα σε Word φορμάτ, τα οποία αναλύθηκαν και χρησιμοποιήθηκαν για τα ρεπορτάζ που δημοσιεύουμε στο πλαίσιο του έρευνας.

Η μεθοδολογία που ακολουθεί περιγράφει τα βήματα που ακολουθήσαμε για την ανάκτηση και διαχείριση των δεδομένων και παρουσιάζει τα αποτελέσματα της ανάλυσής μας. 

Από το .pdf στο χαρτί και πίσω στον ιστό: Αποκωδικοποιώντας το προπέκτους του χαρτοφυλακίου Pillar και το δίκτυο των εμπλεκόμενων εταιρειών

Το προσπέκτους του χαρτοφυλακίου αφορά την έκδοση σημειώσεων από την Pillar Finance DAC, μια εταιρεία ειδικού σκοπού με έδρα την Ιρλανδία. Περιγράφει την έκδοση τριών τάξεων ομολόγων, συνολικής αξίας περίπου 2 δισ. ευρώ, με διαφορετικά επιτόκια και όρους. Οι πληρωμές των τόκων και του κεφαλαίου βασίζονται στις εισπράξεις από το χαρτοφυλάκιο κόκκινων δανείων Pillar, που είναι εξασφαλισμένα κυρίως με ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα. 

Η δομή αυτή περιλαμβάνει ενισχύσεις πίστωσης και υποστήριξη ρευστότητας για την προστασία των επενδυτών μέσω των εγγυήσεων του ελληνικού δημοσίου, και συγκεκριμένα του προγράμματος «Ηρακλής». 

Το έγγραφο αναλύει επίσης τις διαδικασίες αποπληρωμής των ομολογιούχων, καθώς και τους κινδύνους και τα νομικά θέματα που σχετίζονται με την επένδυση. Επιπλέον, καθορίζει τις υποχρεώσεις της Pillar Finance DAC προς τους ομολογιούχους και τους ρυθμιστικούς περιορισμούς σχετικά με τη διανομή και την προσφορά των ομολόγων.

Από τις σημαντικότερες πληροφορίες που αντλήσαμε από το προσπέκτους είναι οι διαγραμματικές επισκοπήσεις που απεικονίζουν τη δομή των συναλλαγών και τις ταμειακές ροές. Αυτά τα διαγράμματα παρέχουν μια οπτική αναπαράσταση των διαφόρων στοιχείων των συναλλαγών και του τρόπου με τον οποίο οι ταμειακές ροές διακινούνται μεταξύ των διαφόρων εταιρειών. Εξηγούν τις διαδρομές και τις αλληλεπιδράσεις ανάμεσα στα διάφορα μέρη και τα συστήματα που συμμετέχουν στις συναλλαγές. 

Συγκεκριμένα, το πρώτο διάγραμμα που ακολουθεί περιγράφει τη δομή των συναλλαγών, ενώ το δεύτερο διάγραμμα δείχνει τις ταμειακές ροές από τους δανειολήπτες προς τους κατόχους των ομολόγων, μέσω των διαφόρων διαμεσολαβητών και λογαριασμών. 

Για να κατανοήσουμε καλύτερα τα δεδομένα και τις σχέσεις μεταξύ τους ξεκινήσαμε να τα σχεδιάζουμε σε χαρτί. Δοκιμάζοντας διάφορα σχήματα και διατάξεις, προτού αποφασίσουμε ποιο λειτουργεί καλύτερα, καταφέραμε να εξερευνήσουμε συσχετίσεις και μοτίβα που δεν ήταν εμφανή στην αρχή. 

Στο χαρτί είναι εύκολο να κάνεις τροποποιήσεις και να πειραματιστείς με τη δομή της οπτικοποίησης. Αυτό μας έδωσε τη δυνατότητα για γρήγορες αλλαγές με βάση τα πρώτα σχόλια και τα νέα δεδομένα που προέκυπταν. Η διαδικασία λειτούργησε και ως προετοιμασία για την ψηφιακή οπτικοποίηση, καθώς μας έδωσε μια καθαρότερη εικόνα για το τελικό διάγραμμα με το πλέγμα των εταιρειών γύρω από το χαρτοφυλάκιο Pillar.

Τέλος, το προσπέκτους παρουσιάζει μια συλλογή πινάκων με τα χαρακτηριστικά του χαρτοφυλακίου. Μεταξύ άλλων, οι πίνακες περιλαμβάνουν πληροφορίες για τους δανειολήπτες, τον αριθμό των λογαριασμών, τη συνολική εγγεγραμμένη αξία του χαρτοφυλακίου, καθώς και την αξία των εξασφαλίσεων. Επιπλέον, περιγράφουν την κατανομή των δανείων και των ακινήτων που εξασφαλίζουν τα δάνεια ανά την Ελλάδα και παρέχουν στοιχεία για την πορεία αποπληρωμής τους και το ποσοστό των δανείων που έχουν υποστεί αναδιάρθρωση. 

Στη συνέχεια εξαγάγαμε τα στοιχεία από τους πίνακες του προσπέκτους και τα αντιγράψαμε σε υπολογιστικά φύλλα Google Sheets, ώστε να είναι εύκολα προσβάσιμα και επεξεργάσιμα από όλη την ομάδα. 

Αφού ολοκληρώσαμε τον έλεγχο και την οργάνωση των δεδομένων, τα μεταφέραμε στο online εργαλείο οπτικοποίησης δεδομένων Flourish, ώστε να δημιουργήσουμε τον διαδραστικό πίνακα με την ακτινογραφία του χαρτοφυλακίου. Ο διαδραστικός πίνακας προσφέρει στους αναγνώστες τη δυνατότητα να εξερευνούν τα δεδομένα αυτόνομα, να τα φιλτράρουν και να διερευνούν συγκεκριμένες πτυχές του χαρτοφυλακίου πιο αναλυτικά. Αυτό μπορεί να βοηθήσει στην καλύτερη κατανόηση των πολύπλοκων δεδομένων και στην ανάδειξη σημαντικών μοτίβων ή τάσεων που δεν είναι εμφανή με την πρώτη ματιά. 

Ανάκτηση και ανάλυση δεδομένων από το eauction.gr

Παράλληλα με την αποκωδικοποίηση του προσπέκτους, μαζέψαμε δεδομένα για τους πλειστηριασμούς των ακινήτων που συνδέονται με το χαρτοφυλάκιο Pillar και επισπεύδονται από τους servicer που έχουν αναλάβει τη ρευστοποίησή του.

Το διάστημα καταγραφής των 3.099 μοναδικών ακινήτων του χαρτοφυλακίου Pillar που πλειστηριάστηκαν σε όλη τη χώρα εκτείνεται από τις 12 Μαρτίου 2019 έως τις 13 Ιανουαρίου 2024. Για να συλλέξουμε αυτά τα δεδομένα καταγράψαμε τις σχετικές πληροφορίες κάθε πλειστηριασμού που έχει αναρτηθεί στο eauction.gr, ανεξαρτήτως χαρτοφυλακίου, και τις καταχωρήσαμε σε ένα ενιαίο σύνολο δεδομένων ώστε να μπορέσουμε να τις αναλύσουμε και να τις φιλτράρουμε. Σύμφωνα με την ανάλυσή μας, ο πρώτος πλειστηριασμός αναρτήθηκε στο eauction.gr στις 23 Οκτωβρίου 2017, ενώ μέχρι τις 31 Ιανουαρίου 2024 είχαν αναρτηθεί συνολικά 213.786 πλειστηριασμοί.

Το σύνολο των δεδομένων που έχουμε δημιουργήσει για το χαρτοφυλάκιο Pillar δίνει πρόσβαση, μεταξύ άλλων, στην τιμή πρώτης προσφοράς, στην τρέχουσα κατάσταση και στην ημερομηνία διεξαγωγής του πλειστηριασμού, στον αριθμό πλειστηριασμών ενός ακινήτου, στη διεύθυνση, στην επιφάνεια, στον όροφο και στην παλαιότητα του ακινήτου, καθώς και στο ποσό κατακύρωσής του στις περιπτώσεις που ο πλειστηριασμός ολοκληρώθηκε με επιτυχία και το ακίνητο πέρασε σε νέο ιδιοκτήτη. 

Για 209 από τα 405 ακίνητα, δηλαδή για το ένα στα δύο, που πλειστηριάστηκαν επιτυχώς, το ποσό κατακύρωσης ήταν μόλις ένα ευρώ πάνω από την τιμή πρώτης προσφοράς, ενώ για ακόμη 50 ακίνητα αυτή η διαφορά δεν ξεπέρασε τα 100 ευρώ, διαπίστωση που θέτει εν αμφιβόλω αυτήν καθ’ εαυτήν την έννοια «πλειστηριασμός».

Η ανάκτηση των δεδομένων έγινε με τη χρήση της γλώσσας προγραμματισμού Python. Με τη χρήση των βιβλιοθηκών Selenium και BeautifulSoup, συγκεντρώσαμε το απόσπασμα της κατασχετήριας έκθεσης και την έκθεση του εκτιμητή για κάθε ακίνητο, έγγραφα που δημοσιεύονται στη σελίδα κάθε πλειστηριασμού και είναι ψηφιακά διαθέσιμα σε μορφή pdf στο eauction.gr. 

Για τη μετατροπή των εγγράφων σε ενιαία υπολογιστικά επεξεργάσιμη μορφή, χρησιμοποιήθηκε η εργαλειοθήκη Apache Tika. Από αυτά τα έγγραφα ανακτήσαμε τη διεύθυνση, την επιφάνεια, τον όροφο, το έτος κατασκευής, τις γεωγραφικές συντεταγμένες και τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) κάθε ακινήτου, δηλαδή τον δωδεκαψήφιο αριθμό που προσδιορίζει μοναδικά οποιαδήποτε ιδιοκτησία στην Ελλάδα.

Μετά τη συλλογή των στοιχείων, είχαν δημιουργηθεί τρία διαφορετικά σύνολα δεδομένων: ένα με τις βασικές πληροφορίες κάθε πλειστηριασμού οι οποίες είχαν εξαχθεί από το eauction.gr, ένα με τις κατασχετήριες εκθέσεις και τις εκθέσεις εκτίμησης για κάθε πλειστηριασμό επίσης από το eauction.gr, κι ακόμα ένα με τα βασικά χαρακτηριστικά, τις γεωγραφικές συντεταγμένες και τους ΚΑΕΚ των πλειστηριαζόμενων ακινήτων. 

Σε καθένα από αυτά χρειάστηκε να γίνουν καθαρισμός και διορθώσεις, ώστε να δημιουργηθεί το τελικό σύνολο δεδομένων και να είναι δυνατό το φιλτράρισμα και ο γεωεντοπισμός των ακινήτων. Για τον καθαρισμό των δεδομένων χρησιμοποιήθηκαν οι ανοιχτές βιβλιοθήκες Pandas και Regular Expressions, καθώς και η online εφαρμογή καθαρισμού και ανάλυσης δεδομένων OpenRefine.

Χάρτες: οπτικοποιώντας τα δεδομένα του eauction.gr 

Μετά τη δημιουργία της ενιαίας βάσης δεδομένων του eauction.gr και του Κτηματολογίου, σειρά είχε η χαρτογράφηση των πλειστηριαζόμενων ακινήτων. 

Η χαρτογράφηση δημιουργήθηκε μέσω του QGIS, ενός προγράμματος ανοιχτής πρόσβασης (open source). Το QGIS είναι μια ψηφιακή τεχνολογία που επιτρέπει σε γεωγράφους και ερευνητές να αναλύουν τοπία, πόλεις και άλλα στοιχεία του χώρου με βάση συγκεκριμένα δεδομένα. 

Έτσι, στην προκειμένη, χρησιμοποιώντας τις γεωγραφικές συντεταγμένες και τη διεύθυνσή των ακινήτων από το eauction.gr, δημιουργήσαμε μια πινέζα στον χάρτη για κάθε ένα από αυτά. Ενώ τα γεωγραφικά στίγματα των ακινήτων που βρίσκονται εντός πόλεων και οικισμών, με σαφή ονόματα και αριθμούς οδών, παρουσιάζουν μεγάλη ακρίβεια, δεν ισχύει το ίδιο για τα ακίνητα και τα γεωτεμάχια που βρίσκονται εκτός αστικού ιστού. Έτσι, κατηγοριοποιήσαμε τα ακίνητα σε εκείνα που έχουν ακριβές γεωγραφικό στίγμα (πράσινη κουκίδα) και σε εκείνα που δεν έχουν (κόκκινη κουκίδα), όπως φαίνεται στον παρακάτω χάρτη. Για τα ακίνητα που δεν βρήκαμε ακριβή τοποθεσία, λάβαμε ως σημείο το κέντρο του κοντινότερου οικισμού. 

Από το σύνολο των δεδομένων, επιλέξαμε να αναλύσουμε χωρικά τρεις παράγοντες: 

• το σύνολο των πλειστηριαζόμενων ακινήτων ανά γεωγραφική περιφέρεια,
• τον τύπο χρήσης του ακινήτου,
• το ύψος της τιμής εκκίνησης του πλειστηριασμού σε σχέση με την περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο.

Ο χάρτης της γεωγραφικής κατανομής παρουσιάζει το σύνολο των πλειστηριαζόμενων ακινήτων ανά περιφέρεια (αριθμός στον μπλε κύκλο), καθώς και την προσεγγιστική κατανομή τους εντός των ορίων κάθε περιφέρειας (αριθμός στον γκρί κύκλο). Η θέση των γκρι κύκλων τοποθετείται κατά προσέγγιση κεντροβαρικά των υποπεριοχών της κάθε γεωγραφικής περιφέρειας. 

Η δεύτερη και η τρίτη κατηγορία ανάλυσης δεδομένων, δηλαδή ο τύπος του ακινήτου και η τιμή εκκίνησής του στον πλειστηριασμό, συνδυάστηκαν σε έναν διαδραστικό χάρτη, ο οποίος δημιουργήθηκε μέσω της online πλατφόρμας Mapbox και εμπλουτίστηκε με τις Javascript βιβλιοθήκες του Mapbox, καθώς και με custom Javascript κώδικα. 

Ο χάρτης παρουσιάζει τα πλειστηριαζόμενα ακίνητα του χαρτοφυλακίου Pillar σε ολόκληρη την Ελλάδα, καλύπτοντας την περίοδο από τις 12 Μαρτίου 2019 έως τις 13 Ιανουαρίου 2024. Το μέγεθος κάθε κύκλου μεγαλώνει ανάλογα με την τιμή εκκίνησης του πλειστηριασμού, ενώ το χρώμα του κύκλου αναπαριστά τη χρήση του ακινήτου. Με μια ματιά, το μπλε χρώμα κυριαρχεί στον χάρτη, υποδηλώνοντας ότι η συντριπτική πλειοψηφία των πλειστηριαζόμενων ακινήτων είναι κατοικίες. 

Για λόγους αναγνωσιμότητας και βελτιστοποίησης των δεδομένων, οι κατηγορίες χρήσεων των ακινήτων, όπως αναγράφονται στο eauction.gr, συμπτύχθηκαν ως εξής: 

• κατοικία, οικόπεδο με κτίσμα → κατοικία
• κατάστημα, γραφείο, άλλος επαγγελματικός χώρος → Επαγγελματικοί χώροι
• βιομηχανία, βιοτεχνία → Βιομηχανικός / Βιοτεχνικός χώρος

Οι κατηγορίες οικόπεδο, αγροτεμάχιο, αγροτεμάχιο με κτίσμα, θέση στάθμευσης, ξενοδοχείο και αποθήκη παρέμειναν ως είχαν. Παρόλα αυτά, διαπιστώσαμε ότι οι κατηγοριοποιήσεις των χρήσεων του eauction.gr και ιδίως η κατηγορία «κατοικία» ενδέχεται να εμπεριέχει και ακίνητα μεικτών χρήσεων, όπως κτίρια με καταστήματα στο ισόγειο. 

Η ανάλυση με βάση την τιμή εκκίνησης του πλειστηριασμού υποδεικνύει αφενός μια σύμπνοια μεταξύ τιμών εκκίνησης και κλίμακας αξίας γης ανά περιοχή και αφετέρου μια αντιστρόφως ανάλογη σχέση συγκέντρωσης πλειστηριαζόμενων ακινήτων και αξιών γης. Με άλλα λόγια, σε περιοχές με υψηλές αξίες ακινήτων, όπως η Νέα Ερυθραία, το Κρυονέρι ή το Ψυχικό, συναντάμε λιγότερες πλειστηριαζόμενες κατοικίες με υψηλές τιμές εκκίνησης, σε αντίθεση με περιοχές χαμηλότερων αξιών γης, όπως η ευρύτερη περιοχή των Πατησίων, όπου πλειστηριάζονται πολλές κατοικίες, αλλά σε χαμηλές τιμές. 

Στην προσπάθειά μας να καταστήσουμε τη δημοσιογραφική έρευνα πιο διαφανή και προσβάσιμη, χρησιμοποιούμε προηγμένα εργαλεία διαχείρισης δεδομένων και περιγράφουμε αναλυτικά τη μεθοδολογία μας, βήμα προς βήμα, επιτρέποντας έτσι σε κάθε ενδιαφερόμενο να κατανοήσει, να αξιοποιήσει και να επαληθεύσει τα αποτελέσματά μας. Με τη δημοσίευση και ανοιχτή πρόσβαση στα δεδομένα μας, στοχεύουμε να υποστηρίξουμε και να ενθαρρύνουμε την ευρύτερη συμμετοχή στην έρευνα με δεδομένα και τη δημοσιογραφία εν γένει.

Αν εντοπίσετε κάποιο λάθος στα δεδομένα, παρακαλούμε να μας ενημερώσετε μας στο reporters@reportersunited.gr.